Pubblicato il 30/10/2019 su facebook: vai al post per ulteriori commenti
Singolare questo articolo: afferma come "americani e inglesi" siano siano ammalati del "bias" di detenere la casa di proprietà. Gli italiani, allora?
Ho già postato questo video del compianto prof. Vaciago ad Efpa 2013
https://www.youtube.com/watch?v=EyMS_etc01A
L'immobiliare fisico non è quasi mai un eccellente investimento. In termini reali mantiene, normalmente, più o meno, il potere d'acquisto.
Quindi... perché la gente pensa che gli investimenti immobiliari siano molto meglio delle azioni? (tradotto dall'articolo)
Perché non vedono la volatilità dei prezzi degli immobili su base giornaliera. Gli immobili sono così illiquidi che le persone tendono ad avere solo due punti di prezzo: l'importo che hanno pagato per l'acquisto della casa e l'importo per cui l'hanno venduta. E poiché la maggior parte delle persone non compra e vende case su base annuale (almeno non da quando la bolla immobiliare americana è scoppiata nel 2006), non vede come i prezzi sono saliti e scesi nel tempo. Tutto ciò che vedono è una vendita a un prezzo più alto di quello che hanno pagato circa dieci anni fa. E quasi nessuno si preoccupa di calcolare quale fosse il rendimento annuale effettivo. Quindi sono ingannati nel credere che la proprietà abbia alti rendimenti e una volatilità molto ridotta.
Ma questa illiquidità degli immobili non ha solo svantaggi. In effetti, da una prospettiva comportamentale, l'ossessione anglosassone per il possesso della casa potrebbe avere perfettamente senso per due motivi:
- Poiché le case sono illiquide, non puoi semplicemente venderle ogni volta che i prezzi diminuiscono. A differenza dei mercati azionari, le persone sono costrette a trattenere il proprio investimento per molti anni. E poiché sappiamo che gli investitori tendono ad acquistare e vendere azioni nel momento peggiore (e quindi a distruggere la performance), i rendimenti realizzati dei loro investimenti immobiliari potrebbero essere superiori ai rendimenti realizzati dai loro investimenti in borsa.
- Poiché le persone tendono a usare molta leva finanziaria per acquistare una casa, sono costrette a pagare un determinato importo ogni mese sul mutuo. Se il mutuo non è un mutuo a soli interessi ma si ammortizza nel tempo, allora è come costringersi a risparmiare per il futuro. Sappiamo che le persone tendono a risparmiare troppo poco per la pensione. Ma sappiamo anche che le persone tendono ad acquistare la casa più grande e bella che possono permettersi. E così facendo, potrebbero inavvertitamente costringersi a risparmiare un sacco di soldi per il futuro in cui possono attingere se vendono la loro casa.
https://klementoninvesting.substack.com/p/property-ladders
